۵ اشتباهی که باید در هنگام خرید ملک در ارمنستان از آنها اجتناب کنید
خرید ملک در ارمنستان نیز می تواند درد سرساز باشد، اگر می خواهید خریدی مطمئن انجام دهید به موارد ذیل توجه کنید:
ارمنستان یکی از کارآمدترین و ایمن‌ترین سیستم های ثبت ملک را دارد که در گزارش بانک جهانی «انجام کسب و کار» گواه آن است. همانطور که گفته شد، شما همچنان باید احتیاط کنید و وضعیت مالی و شخصی فروشنده را بررسی کنید تا خطرات قانونی را به درستی ارزیابی کنید. در زیر ۵ اشتباه رایجی که باید در هنگام خرید ملک در ارمنستان از آنها اجتناب کنید آورده شده است.
۱ . وضعیت مالی فروشنده را بررسی نمی کنید
یکی از مسائل مهم این است که نباید از فرد بدهکار خرید کنید؛ اما طلبکاران فروشنده نیز معمولاً نباید به تهدید تبدیل شوند زیرا قبل از خرید ملک و بسته شدن قرارداد، می توانید گواهی مالکیت رایگان از کاداستر (رجیستری) دریافت میکنید که تایید می کند ملک تحت فشار حقوق شخص ثالث نیست.
بنابراین بحث این است که آیا طلبکاران فروشنده می توانند پس از بسته شدن و ثبت ملک از طریق قانون به درخواست مصادره آن را بدهند یا خیر؟ در واقع این امر در صورتی امکان پذیر است که فروشنده پس از فروش ورشکسته اعلام شود.
اگر شما یک خریدار با حسن نیت هستید که قیمت مناسبی برای ملک پرداخت کرده اید، لازم نیست نگران باشید. با این حال، اگر قیمتی که پرداخت کرده‌اید به طور قابل ملاحظه‌ای کمتر از قیمت بازار باشد، طلبکاران ممکن است سعی کنند قرار خرید ملک را باطل کنند و ملک را در ازای مبلغ طلب خود پس بگیرند، البته باید گفت که این امکان مشروط بر اینکه کمتر از سه سال از فروش تا تصمیم ورشکستگی گذشته باشد ممکن است، اما لازم است که شما قبل از خرید خانه در ارمنستان حتما شرایط فروشنده را بررسی کنید تا با خیال راحت معامله را انجام دهید.
۲ . وضعیت شخصی فروشنده را بررسی نمی کنید
یکی دیگر از مسائلی که باید قبل از خرید ملک در ارمنستان بررسی کنید وضعیت شخصی فروشنده است؛ زیرا اگر فروشنده متاهل باشد یا متاهل بوده باشد، این احتمال وجود دارد که ملک نیز متعلق به همسر یا همسر سابق او باشد، حتی اگر نام آنها در اسناد عمومی وجود نداشته باشد.
در حالی که ارمنستان ازدواج های معمولی را به رسمیت نمی شناسد و به طور معمول ثبت ازدواج را می توان به راحتی بررسی کرد، همچنین این امکان وجود دارد که ازدواج در کشور دیگری ثبت شده باشد. در صورت خرید ملک از فرد مطلقه باید بررسی شود که آیا اموال مورد نظر در دوران عقد به دست آمده است یا اینکه همسر سابق سهم قابل توجهی در بهبود اموال داشته است.
در صورتی که بخواهید ملکی را بخرید که به فروشنده ارث رسیده است، باید بررسی شود که سایر ورثه چه کسانی بوده اند و احتمال حضور سایر وراث در آینده و اعتراض به قرارداد چقدر است.
۳ . نقل و انتقالات مالکیت قبلی را بررسی نمی کنید
حتی اگر حقوق مالکیت فروشنده به درستی ثبت شده باشد، به این معنی نیست که امکان دعوای فعلی یا آتی منتفی است. اگر چندین فروش متوالی با دوره های نگهداری کوتاه صورت گرفته است، باید قبل از خرید ملک مراقب باشید و حتما شرایط را به طور دقیق زیر نظر بگیرید.
در واقع کل زنجیره این معاملات باید تجزیه و تحلیل شود تا اطمینان حاصل کنید که هیچ خطر قانونی در این معامله وجود ندارد. مدت زمان کلی که باید بررسی شود ۳ سال است؛ اما در برخی اختلافات می توان این مدت را تا ۱۰ سال افزایش داد و یا تعلیق کرد.
۴ . قرارداد فروش را محضری نمی کنید
در حالی که در بسیاری از موارد امضای قراردادهای مابین فروشنده و خریدار برای خرید ملک در حضور افسر در کاداستر انجام نمی شود و قرارداد به صورت دستی نوشته و در محضر نیز ثبت نمی شود؛ بنابراین می تواند از لحاظ مالی به صرفه تر باشد، اما هنوز باید در نظر داشته باشید که قرارداد را محضری کنید؛ زیرا در صورت بروز اختلافات بعدی، داشتن قرارداد محضری باعث تقویت پرونده شما و نشان دهنده حسن نیت شما می شود. دفاتر اسناد رسمی شخصاً در قبال قصور مسئول هستند و برخلاف مأموران کاداستر، انگیزه انجام کلیه بررسی‌های مناسب را دارند، مانند اطمینان از رضایت همسر فروشنده با فروش، سلامت وضعیت مالی و شخصی فروشنده و … .
۵ . پرداخت مالیات و قبوض آب و برق فروشنده را بررسی نمی کنید
یکی از دلایلی که افراد تمایل به خرید ملک در ارمنستان دارند این است که مالیات بر املاک در ارمنستان در مقایسه با سایر کشورهای توسعه یافته بسیار پایین است. با این حال، همچنان باید مراقب مالیات عقب افتاده ی خانه باشید زیرا طبق قانون، مالک جدید بدهی های مالیات بر دارایی مالک قبلی را بر عهده می گیرد.
اگر مالیات ها پرداخت نشود و جریمه ها در یک دوره زمانی طولانی ارزیابی شود، می تواند منجر به یک صورت حساب مالیاتی چشمگیر باشد و شما را متحمل ضرر و زیان مالی کند.
معمولاً مالک جدید قبوض آب و برق معوقه را تقبل نمی کند. با این حال، همچنان توصیه می‌شود مطمئن شوید که پرداخت‌های عقب افتاده وجود ندارد، زیرا ممکن است شرکت آب و برق تمایلی به امضای قرارداد جدید با شما تا پرداخت بدهی‌های قدیمی نداشته باشد و شما امتیاز ها و امکانات خانه خود را از دست بدهید و دچار مشکلات جدی شوید.
